ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบ้านทำอะไรได้บ้างปี 2569

📌 สรุปสาระสำคัญทางกฎหมาย

ข้อห้ามบุกรุกและยึดทรัพย์สินโดยพลการ: ผู้ให้เช่า ห้าม ล็อคประตูห้อง ตัดน้ำ ตัดไฟ หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าเองโดยไม่มีข้อความระบุสิทธิในสัญญา มิฉะนั้นมีความผิดฐานบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362
ข้อสัญญาให้อำนาจตัดน้ำตัดไฟ: หากในสัญญาเช่ามีข้อความระบุชัดเจนว่า "หากค้างชำระเกิน X วัน ผู้ให้เช่ามีสิทธิระงับสาธารณูปโภคและกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินได้" ศาลฎีกาวางแนวทางตามคำพิพากษาฎีกาที่ 605/2536 ว่าสามารถกระทำได้โดยไม่เป็นความผิดทางอาญา (สำหรับผู้ให้เช่ารายย่อย <5 ยูนิต)
ขั้นตอนการฟ้องขับไล่ตามกฎหมาย: ต้องทำหนังสือโนติสแจ้งบอกเลิกสัญญา และยื่นฟ้องคดีขับไล่ต่อศาลเพื่อขอคำสั่งบังคับคดี

§1 แนวคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องการตัดน้ำตัดไฟและล็อคห้องเช่า

ประเด็นผู้เช่าเบี้ยวค่าเช่าและค้างค่าน้ำ-ค่าไฟเป็นปัญหาใหญ่ที่สุดของผู้ให้เช่า การดำเนินการแก้ไขต้องกระทำภายใต้กรอบของกฎหมายแพ่งและอาญาอย่างเคร่งครัด

ศาลฎีกาวางบรรทัดฐานไว้ว่า หากสัญญาเช่าไม่ได้ระบุสิทธิให้ผู้ให้เช่าเข้าล็อคห้องหรือตัดน้ำตัดไฟได้ การที่ผู้ให้เช่าไปเอากุญแจคล้องล็อคห้องจะมีความผิดฐานบุกรุก (โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี) และความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ทันที

§2 ตารางเปรียบเทียบสิ่งที่ผู้ให้เช่า "ทำได้" vs "ทำไม่ได้" เมื่อผู้เช่าเบี้ยวค่าเช่า

สิ่งที่ทำได้ชอบด้วยกฎหมาย	สิ่งที่ห้ามทำเด็ดขาด (เสี่ยงติดคุก)
✅ ส่งหนังสือเตือน (Notice) กำหนดวันชำระหนี้ 7 - 15 วัน	❌ ไขกุญแจเข้าไปยกทรัพย์สินของผู้เช่าออกมานอกห้อง
✅ ตัดน้ำตัดไฟ (หากมีข้อความระบุสิทธิในสัญญา)	❌ คล้องโซ่ล็อคประตูขังผู้เช่าไว้ข้างในห้อง
✅ ยื่นฟ้องคดีขับไล่และเรียกค่าเสียหายต่อศาล	❌ ทำลายแม่กุญแจประตูห้องพักของผู้เช่า
✅ ริบเงินประกันตามที่ระบุในสัญญาเช่า	❌ ทำร้ายร่างกายหรือข่มขู่คุกคามผู้เช่า

§3 ขั้นตอนการยื่นฟ้องคดีขับไล่และเรียกค่าเช่าค้างชำระ

หากผู้เช่าไม่ยอมย้ายออกหลังจากได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าต้องยื่นฟ้องคดีขับไล่ต่อศาลแพ่ง เมื่อศาลมีคำพิพากษาและออกหมายบังคับคดีแล้ว เจ้าพนักงานบังคับคดีจะเป็นผู้เข้ามาดำเนินการปิดประกาศและส่งเจ้าหน้าที่ตำรวจเข้าขนย้ายทรัพย์สินให้อย่างชอบด้วยกฎหมาย