ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ในไทยได้แค่ไหน โควตา 49% ปี 2569

📌 สรุปสาระสำคัญทางกฎหมาย

ภาระจำยอม (Servitude): สิทธิที่ที่ดินแปลงหนึ่ง (ภารยทรัพย์) รับภาระเพื่อประโยชน์ของที่ดินอีกแปลงหนึ่ง เกิดขึ้นได้โดยนิติกรรมสัญญา หรือโดยการครอบครองเกิน 10 ปี
ทางจำเป็น (Right of Way): สิทธิตามกฎหมายของ ที่ดินตาบอด ที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โดยต้องใช้ทางออกที่เกิดความเสียหายแก่ที่ดินล้อมน้อยที่สุด

§1 ข้อแตกต่างระหว่างภาระจำยอมและทางจำเป็น

ปัญหาที่ดินตาบอดไร้ทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะ เป็นข้อพิพาททางอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นบ่อยครั้ง กฎหมายจึงกำหนดกลไกทางจำเป็นและภาระจำยอมไว้เพื่อแก้ไขปัญหา

ทางจำเป็นเป็นสิทธิตามกฎหมายโดยตรงที่ไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินล้อม แต่ต้องจ่ายค่าทดแทน ส่วนภาระจำยอมเกิดจากการตกลงกันหรือการสัญจรเปิดเผยเกิน 10 ปี

§2 ตารางเปรียบเทียบภาระจำยอมกับทางจำเป็น

ประเด็นทางกฎหมาย	ภาระจำยอม (Servitude)	ทางจำเป็น (Right of Way)
การเกิดสิทธิ	เกิดโดยสัญญา / อายุความครอบครอง 10 ปี	เกิดโดยผลของกฎหมาย (ที่ดินตาบอด)
ค่าทดแทนการใช้ทาง	ตกลงกันได้ (มีหรือไม่มีก็ได้)	ต้องชำระค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อม
การจดทะเบียนหลังโฉนด	จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน	ไม่ต้องจดทะเบียน (ฟ้องศาลขอเปิดทาง)
การสิ้นสุดของสิทธิ	ไม่ใช้ทางติดต่อกัน 10 ปี สิทธิสลายไป	สิ้นสุดเมื่อที่ดินตาบอดมีทางออกอื่น