ค่าโอนบ้าน 2569 มีอะไรบ้าง ใครจ่ายส่วนไหน สรุปอัตราภาษีและค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน
📌 สรุปสาระสำคัญ
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: อัตราปกติ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์กรมที่ดิน (ปี 2569 มีมาตรการลดเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท)
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax): คำนวณจากราคาประเมินกรมที่ดินตามตารางหักค่าใช้จ่ายเหมา (50% - 92%) และอัตราภาษีบุคคลธรรมดา
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs อากรแสตมป์: เป็นภาษีที่ "เลือกเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง" (Mutually Exclusive) หากถือครองไม่ถึง 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากพ้นเงื่อนไขให้เสียอากรแสตมป์ 0.5%
§1 4 ค่าใช้จ่ายหลักในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน
ในการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์บ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน กรมที่ดินจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายและภาษี 4 ส่วนหลัก ซึ่งคู่สัญญา (ผู้ซื้อและผู้ขาย) จะต้องตกลงแบ่งภาระการชำระให้ชัดเจนในสัญญาจะซื้อจะขาย
§2 ตารางสรุปรายละเอียดค่าธรรมเนียม ภาษี และธรรมเนียมปฏิบัติการจ่าย
| รายการค่าใช้จ่าย | อัตราตามกฎหมาย | ฐานในการคำนวณ | ผู้รับผิดชอบตามธรรมเนียมตลาด |
|---|---|---|---|
| 1. ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ | 2.0% (ลดเหลือ 0.01% หาก ≤ 7 ล้าน) | ราคาประเมินทุนทรัพย์กรมที่ดิน | คนละครึ่ง (ผู้ซื้อ 1% / ผู้ขาย 1%) |
| 2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ก้าวหน้าตามปีถือครอง (1-8+ ปี) | ราคาประเมินทุนทรัพย์กรมที่ดิน | ผู้ขายเป็นผู้จ่าย 100% |
| 3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่นแล้ว) | ราคาประเมินฯ หรือ ราคาขายจริง (ใช้ตัวที่สูงกว่า) | ผู้ขายเป็นผู้จ่าย 100% |
| 4. อากรแสตมป์ | 0.5% (ยกเว้นหากจ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว) | ราคาประเมินฯ หรือ ราคาขายจริง (ใช้ตัวที่สูงกว่า) | ผู้ขายเป็นผู้จ่าย 100% |
| 5. ค่าจดจำนอง (กรณีผู้ซื้อกู้แบงก์) | 1.0% (ลดเหลือ 0.01% หากกู้ ≤ 7 ล้าน) | วงเงินจำนอง (วงเงินกู้สินเชื่อ) | ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย 100% |
§3 ตารางหักค่าใช้จ่ายเหมาภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายบุคคลธรรมดา
การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายกรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ได้รับสิทธิหักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ. ที่ถือครอง) ดังนี้:
| จำนวนปีที่ถือครอง (นับตามปี พ.ศ.) | อัตราหักค่าใช้จ่ายเหมา (%) | เงินได้สุทธิที่นำไปคำนวณภาษี (%) |
|---|---|---|
| 1 ปี | 92% | 8% |
| 2 ปี | 84% | 16% |
| 3 ปี | 77% | 23% |
| 4 ปี | 71% | 29% |
| 5 ปี | 65% | 35% |
| 6 ปี | 60% | 40% |
| 7 ปี | 55% | 45% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% | 50% |
§4 คำแนะนำสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในการระบุสัญญาจะซื้อจะขาย
คำว่า "ค่าโอนคนละครึ่ง" ในสัญญาจะซื้อจะขายมักก่อให้เกิดข้อพิพาทในวันโอนหากไม่เขียนให้ชัดเจน นายหน้าต้องระบุให้ชัดว่า "ค่าโอนคนละครึ่ง" หมายถึงเฉพาะ **ค่าธรรมเนียมโอน 2% คนละ 1%** เท่านั้น หรือรวมภาษีทุกประเภท เพราะโดยหลักกฎหมาย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ ถือเป็นภาระภาษีของผู้ขายโดยตรง
❓ คำถามที่พบบ่อย (FAQ)
Q1: ซื้อบ้านเงินสด ต้องจ่ายค่าจดจำนองไหม?
ตอบ: ไม่ต้องจ่าย ค่าจดจำนอง 1.0% จะเกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ผู้ซื้อกู้ยืมสินเชื่อจากสถาบันการเงินและต้องจดจำนองบ้านไว้เป็นหลักประกันกับธนาคารเท่านั้น
Q2: ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ ต้องจ่ายทั้งสองอย่างไหม?
ตอบ: ไม่ต้องจ่ายทั้งสองอย่าง ตามกฎหมายประมวลรัษฎากร หากการขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) แล้ว จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ (0.5%) โดยอัตโนมัติ
ประกาศขายล่าสุด
