กู้ซื้อบ้านต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่

📌 สรุปสาระสำคัญ

อัตราส่วนผ่อนต่อรายได้ (DSR): สถาบันการเงินส่วนใหญ่กำหนดให้ค่างวดผ่อนบ้านสูงสุดไม่เกิน 40% - 50% ของรายได้สุทธิประจำเดือน (กรณีไม่มีภาระหนี้อื่น)
เกณฑ์การคำนวณวงเงินกู้เบื้องต้น: เงินเดือนทุก 10,000 บาท สามารถกู้บ้านได้ประมาณ 600,000 - 700,000 บาท (ขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน)
ตัวอย่างวงเงินกู้บ้าน 3 ล้านบาท: ต้องมีรายได้ขั้นต่ำประมาณ 35,000 - 45,000 บาท/เดือน และมีค่างวดผ่อนชำระเฉลี่ยประมาณ 14,000 - 18,000 บาท/เดือน

§1 หลักการคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR - Debt Service Ratio)

เมื่อยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินไม่ได้ดูเพียง "ยอดเงินเดือนสุทธิ" แต่จะพิจารณาจาก DSR (Debt Service Ratio) หรืออัตราส่วนภาระหนี้สินรวมต่อรายได้สุทธิประจำเดือน ธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) และธนาคารพาณิชย์กำหนดเกณฑ์มาตรฐาน DSR ไว้ที่ระดับไม่เกิน 40% - 70% ขึ้นอยู่กับระดับรายได้ของผู้กู้

หากผู้กู้มีภาระหนี้เดิม เช่น ค่างวดผ่อนรถยนต์ 8,000 บาท/เดือน และค่างวดผ่อนสินค้า 2,000 บาท/เดือน วงเงินกู้บ้านสูงสุดจะถูกหักลบความสามารถในการผ่อนลงทันที ดังนั้น การปิดภาระหนี้ระยะสั้นก่อนยื่นกู้บ้านจะช่วยเพิ่มวงเงินอนุมัติได้อย่างมหาศาล

§2 ตารางคำนวณฐานเงินเดือน vs วงเงินกู้บ้าน 1 - 10 ล้านบาท (ระยะเวลาผ่อน 30 ปี)

ตารางเปรียบเทียบฐานเงินเดือนที่ต้องใช้ และประมาณการค่างวดผ่อนชำระต่อเดือน คำนวณจากอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ 3.5% ต่อปี และระยะเวลาผ่อนชำระ 30 ปี:

ราคาบ้าน / วงเงินกู้	ค่างวดผ่อนชำระโดยประมาณ (บาท/เดือน)	ฐานเงินเดือนขั้นต่ำ (ไม่มีหนี้อื่น)	ฐานเงินเดือนกรณีมีหนี้อื่น 5,000 บาท
1,000,000 บาท	4,500 - 5,500 บาท	12,000 - 15,000 บาท	17,000 - 20,000 บาท
2,000,000 บาท	9,000 - 10,500 บาท	22,000 - 25,000 บาท	27,000 - 30,000 บาท
3,000,000 บาท	13,500 - 15,500 บาท	32,000 - 38,000 บาท	37,000 - 43,000 บาท
5,000,000 บาท	22,500 - 25,500 บาท	52,000 - 60,000 บาท	57,000 - 65,000 บาท
7,000,000 บาท	31,500 - 35,500 บาท	75,000 - 85,000 บาท	80,000 - 90,000 บาท
10,000,000 บาท	45,000 - 51,000 บาท	105,000 - 120,000 บาท	110,000 - 125,000 บาท

§3 สูตรการคำนวณวงเงินกู้บ้านด้วยตนเอง

ผู้กู้สามารถคำนวณวงเงินกู้สูงสุดเบื้องต้นได้จากสูตร:

วงเงินกู้สูงสุดโดยประมาณ = (รายได้สุทธิประจำเดือน × อัตรา DSR สูงสุด) - ภาระหนี้ผ่อนเดิม) ÷ 6,000 × 1,000,000

ตัวอย่าง: เงินเดือน 40,000 บาท ไม่มีหนี้เดิม DSR 50% จะได้ความสามารถผ่อน 20,000 บาท/เดือน เมื่อนำไปคำนวณจะได้วงเงินกู้สูงสุดประมาณ 3.33 ล้านบาท

§4 คำแนะนำสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผู้กู้

นายหน้าควรประเมิน DSR ของลูกค้าตั้งแต่ก่อนพาลูกค้าชมโครงการ หากพบว่าเงินเดือนสุทธิไม่พอ ให้แนะนำตัวเลือก: 1) การหาผู้กู้ร่วมที่มีความสัมพันธ์ตามสายเลือด 2) การนำโบนัสหรือคอมมิชชันเฉลี่ยย้อนหลัง 6 - 12 เดือนมารวมเป็นรายได้เสริม หรือ 3) การปิดบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลก่อนยื่นเอกสาร 1 เดือน

❓ คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q1: เงิน OT ค่าคอมมิชชัน และโบนัส สามารถนำมารวมเป็นฐานเงินเดือนกู้บ้านได้ไหม?

ตอบ: รวมได้ แต่ธนาคารจะคำนวณเป็นรายได้ไม่คงที่ (Variable Income) โดยจะนำยอดเฉลี่ยย้อนหลัง 6 - 12 เดือนมาคิด และอาจนำมาคำนวณให้เพียง 50% - 80% ของยอดเฉลี่ยเท่านั้น

Q2: มีบัตรเครดิตหลายใบแต่ไม่ได้ใช้ จะโดนหักวงเงินกู้บ้านไหม?

ตอบ: บัตรเครดิตที่ไม่มีภาระค้างชำระจะไม่โดนหักค่างวด DSR แต่สถาบันการเงินบางแห่งอาจพิจารณาวงเงินบัตรเครดิตรวมเป็นความเสี่ยง จึงแนะนำให้ยกเลิกบัตรที่ไม่จำเป็นออกก่อนยื่นกู้