รับมรดกบ้านและที่ดิน เสียภาษีและค่าโอนเท่าไหร่ ปี 2569

📌 สรุปสาระสำคัญเรื่องกรรมสิทธิ์รวม

สิทธิของเจ้าของรวม: เจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดมีสิทธิ เรียกให้แบ่งทรัพย์สินรวมได้ตลอดเวลา (ตาม ปพพ. มาตรา 1363)
กรณีตกลงแบ่งกันไม่ได้: กฎหมายให้ประมูลขายกันเองในหมู่เจ้าของรวมก่อน หากไม่สำเร็จ ให้ฟ้องศาลเพื่อนำทรัพย์สินออก ขายทอดตลาด นำเงินมาแบ่งกันตามสัดส่วน

§1 กฎหมายว่าด้วยกรรมสิทธิ์รวมในอสังหาริมทรัพย์

การซื้อบ้านหรือที่ดินร่วมกันหลายคน โดยมีชื่อปรากฏหลังโอนร่วมกัน หากต่อมาเกิดความขัดแย้งและฝ่ายหนึ่งไม่ยินยอมขาย กฎหมายคุ้มครองสิทธิของเจ้าของรวมในการขอแบ่งทรัพย์สิน

§2 ตารางสรุปสิทธิและการดำเนินการของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม

สถานการณ์	สิทธิทางกฎหมาย	แนวทางแก้ไข
จำนองเฉพาะส่วนของตนเอง	ทำได้โดยไม่ต้องได้รับยินยอม	จำนองเฉพาะส่วนสิทธิ
ขายเฉพาะส่วนของตนเอง	ทำได้โดยไม่ต้องได้รับยินยอม	โอนขายเฉพาะส่วนสิทธิ
ขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งแปลง	ต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน	หากไม่ยอม ให้ฟ้องศาลขอแบ่งทรัพย์สินรวม

§3 ขั้นตอนการฟ้องศาลขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม

การยื่นฟ้องคดีขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ศาลจะพิจารณาให้แบ่งโฉนดที่ดินตามสัดส่วนก่อน หากไม่สามารถแบ่งแยกโฉนดได้เนื่องจากสภาพที่ดิน ศาลจะสั่งให้นำที่ดินออกขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี

❓ คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q1: สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรส ถือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมตามกฎหมายไหม?

ตอบ: อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรสถือเป็น สินสมรส (กรรมสิทธิ์ร่วมคนละ 50%) การทำนิติกรรมขายหรือจำนองต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสอีกฝ่ายเสมอ