ราคาประเมินที่ดิน vs ราคาตลาด เช็กที่ไหนปี 2569

📌 สรุปสาระสำคัญ

ราคาประเมินทุนทรัพย์กรมที่ดิน: กำหนดโดยกรมธนารักษ์และกรมที่ดิน ใช้เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี ณ สำนักงานที่ดิน
ราคาตลาด (Market Price): ราคาตกลงซื้อขายจริงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามความพึงพอใจและสภาวะอุปสงค์-อุปทาน มักสูงกว่าราคาประเมิน 20% - 100%
ช่องทางเช็กราคาประเมินทางการ: ตรวจสอบผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์ assessvalue.treasury.go.th หรือแอปพลิเคชัน LandMaps

§1 ทำความเข้าใจ ความแตกต่างของ ราคาประเมิน vs ราคาตลาด

ในการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ คำว่า "ราคาที่ดิน" มี 3 ประเภทหลัก คือ 1) ราคาประเมินกรมที่ดิน/กรมธนารักษ์ 2) ราคาประเมินธนาคาร (เพื่ออนุมัติสินเชื่อ) และ 3) ราคาตกลงซื้อขายจริงในตลาด

§2 ตารางเปรียบเทียบการนำราคาประเมินและราคาตลาดไปใช้คำนวณภาษี

รายการค่าใช้จ่าย / ภาษี	ฐานราคาที่ใช้อ้างอิงในการคำนวณตามกฎหมาย
ค่าธรรมเนียมการโอน (2.0%)	ใช้ ราคาประเมินทุนทรัพย์กรมที่ดิน เท่านั้น
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ใช้ ราคาประเมินทุนทรัพย์กรมที่ดิน เท่านั้น
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%)	เปรียบเทียบ ราคาประเมินฯ กับ ราคาซื้อขายจริง แล้วใช้ตัวที่ สูงกว่า
อากรแสตมป์ (0.5%)	เปรียบเทียบ ราคาประเมินฯ กับ ราคาซื้อขายจริง แล้วใช้ตัวที่ สูงกว่า
ค่าจดจำนอง (1.0%)	ใช้ วงเงินกู้ยืมสินเชื่อ จากธนาคาร

§3 ขั้นตอนการเช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์ด้วยตนเอง

เข้าไปที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์: assessvalue.treasury.go.th
เลือกเมนู "ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน" โดยกรอก เลขที่โฉนด, หน้าสำรวจ, จังหวัด และอำเภอ
หรือใช้แอปพลิเคชัน **LandMaps** ของกรมที่ดินเพื่อค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดินและราคาประเมินผ่านระบบระบุพิกัดดาวเทียม

❓ คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

Q1: ธนาคารประเมินราคาบ้านได้ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง เกิดจากอะไร?

ตอบ: เกิดจากบริษัทประเมินนำสถิติราคาขายจริงย้อนหลังในทำเลนั้นมาเปรียบเทียบ หากผู้ขายตั้งราคาแพงกว่าตลาด ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ตามราคาประเมินของธนาคารเท่านั้น ทำให้ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินสดส่วนต่างเพิ่ม